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城市更新

运用深信评估在房地产评估领域的丰富实践经验,更为合理地达成城市更新领域中开发商、政府、普通业主的诉求;运用估价领域的专业优势,为委托方提供解决方案,推动项目的有序进行。

一、城市更新政策顾问

    1、城市更新项目报批顾问

申请纳入城市更新单元计划咨询顾问、协助功能改变、拆除重建类更新项目报批咨询顾问。

    2、城市更新相关法律、法规、政策研究

根据深圳市对城市更新制定的相关管理政策及相关资料,比较适用不同政策对项目前期工作的影响情况,对项目可能适用的政策进行政策可行性分析。如城市更新单元划分研究,城市更新一系列配套政策的研究 。

    3、城市更新改造策略研究

从城市规划、经济、社会、文化、生态等角度提出项目的总体改造规划思路和项目的实施策略。

    4、城市更新改造模式研究

针对城市更新改造综合整治、功能改变和拆除重建三种模式,从技术、运作和城市发展角度提供土地资产运营、城市改造策略、开发模式和方向研究,利用经济测算分析的方法确定合理的改造模式和开发强度,达到城市/区域产业升级、经济发展和土地资产效益最大化目标。

    5、城市更新改造可行性研究

通过对拆迁安置费用、土地费用、工程建设费用等项目投资以及收益所做的经济测算,从融资规模、期限、市场风险、盈利能力及资金监管等方面进行项目投资可行性分析,结合环境综合评价,最终确定项目开发的经济效益、社会效益和环境效益。

    6、城市更新改造社会风险评估

根据《深圳市重大事项社会稳定风险评估办法》(深办〔20086号)规定的评估范围和评估内容,并结合项目具体情形,识别房屋征收过程中可能会诱发的异议、损失或不适等社会风险,对上述风险发生的可能性大小分别进行定性评价。

    7、城市更新改造产业规划研究

从产业升级和土地利用效用最大化的角度,研究项目合理的土地运营战略、功能空间布局、产业分布。

    8、城市更新改造投融资研究

资金总量测算、融资模式、渠道以及退出机制研究,为项目融资及相关决策提供建议。或者直接参与投资、组织,与权利主体达到双赢。

    9、城市更新改造项目前期策划

在项目可行的前提下,以市场数据为基础,以市场需求为导向,通过定性和定量的分析,推导出可行的符合市场规律及企业资源特点的项目定位,包括市场定位、客户定位、产品定位、价格定位、形象定位、主题定位等。同时,在准确定位的基础上,提出项目规划建议,包括项目开发强度、功能配比、户型配比、公建规划建议等。

二、意愿征集及拆迁谈判代理

1、城市更新改造项目现状基础调研及确权

对项目进行现场查勘调研,清点登记改造地块现有建筑物情况,调研项目物业产权状况。

    2、城市更新意愿征集及拆迁谈判

制定拆迁工作实施方案、业主补偿意向调查、拆迁宣传及拆迁政策咨询、取得改造意愿并签订城市更新单元计划申报委托书、补偿方案制订、拆迁谈判及补偿协议签署。

    3、房屋拆迁评估

提供拆迁评估、补偿方案,出具项目拆迁补偿价格评估报告、制定房屋拆迁评估操作手册。

三、征收拆迁服务内容

1、前期市场调查、摸底

2、协助拆迁人进行拆迁专业培训

3、组织方案和宣传方案建议与实施

4、拆迁确权服务

5、拆迁评估

6、拆迁督导

7、拆迁评估复核

8、协助制定拆迁工作计划和补偿安置方案建议

9、拆迁动员及拆迁法律法规和政策咨询

10、配合查勘、测绘、评估工作

11、拆迁补偿谈判

12、组织签订和实施拆迁补偿协议

13、代表拆迁人申请行政裁决


四、诉讼保全评估

房地产诉讼保全价值评估;房地产担保价值评估

五、房地产司法鉴定评估

(一)损害赔偿估价

房地产损害发生后,不可回避的是如何解决赔偿问题。房地产损害的种类主要有:

Ø           房屋受损,如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等;

Ø           采光、日照受影响;

Ø          景观、视野受影响;

Ø           辐射问题,如在附近架设高压线、建变电站等;

Ø           噪声污染,如在附近建高架桥、修铁路等;

Ø           各种房屋质量缺陷,如在层高(或室内净高)、保温隔热、隔声、防水、室内空气质量等方面,开发商竣工交付的房屋未达到合同约定的标或不符合国家标准;

Ø           绿地面积减少、建筑密度增加等;

Ø           发生火灾,如世博会后上海发生的火灾;

Ø           因未能履约(如未按照合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建,给他人造成损失的。

Ø           因对房地产权利行使不当限制,如错误查封,给房地产权利人造成损失的。

Ø           因异议登记不当,造成房地产权利人损害的。

Ø           因非法批准征收、使用土地,给当事人造成损失的。

(二)分家析产估价

主要有离婚、继承导致的分家析产。

(三)司法拍卖估价

涉诉房地产的司法拍卖

六、出国移民涉及的房地产、土地价值评估

投资移民房地产评估、留学房地产评估、海外资产申报,报告广泛的在加拿大投资移民计划、美国投资移民计划、香港优才计划、澳大利亚投资移民计划中使用。

七、装修评估

各种类型物业装修价值评估

八、房地产可行性分析

房地产项目可行性研究;开发贷款项目评估及后评价;固定资产贷款评估;经营性物业抵押价值评估;项目按揭分析报告

九、房地产租赁价格评估

房屋租赁底价评估,土地租赁底价评估,承租人权益价值评估

十、房地产企业咨询顾问

Ø         土地运营阶段

Ø         区域房地产市场研究

Ø         项目投资可行性研究

Ø         土地一级开发顾问服务

Ø         土地出让策略研究及执行

Ø         土地竞投策略研究

Ø         房地产项目定位研究

Ø         项目开发、投资阶段

Ø         项目开发贷款评估(融资可研)

Ø         项目按揭贷款评估

Ø         房地产抵押估价

Ø         大宗物业或项目交易价值评估

Ø         不良资产处置

Ø         项目投资价值分析

Ø         经营性物业租金体系研究

Ø         房地产投资项目后评价

Ø         城市更新全程顾问服务

Ø         前期咨询研究

Ø         谈判顾问

Ø         拆迁补偿评估

Ø         融资服务

Ø         安置房分配方案

Ø         其它企业顾问服务

Ø         企业发展战略研究

Ø         房地产项目管理顾问

Ø         企业兼并、收购顾问

Ø         企业项目融资顾问

Ø         土地整备顾问

Ø         区域开发顾问

Ø         城市区域开发战略定位研究

Ø         区域开发模式研究

十一、其它类型评估

房地产课税评估;土地使用权出让价格、转让价格和拍卖底价评估;果树林木价值评估;房地产保险估价;以及其他企业各种经济活动中涉及的房地产估价

十二、房地产投资信托基金物业评估




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